外地投资客“抄底”商铺

5月初，国内一家知名的商务酒店管理企业，悄然在“龙湖大道”订下了3层楼，共计4000平方米左右的商业地产项目。本月，北京一家投资类公司又在帮“客户”在重庆楼市中挑选优质商业地产项目。

“客户是国际一家非常知名的企业，准备拿出13亿元资金投资重庆商业地产，目前我们正在和一些项目接触，第一阶段会先投资6个亿试水。”该投资公司相关负责人赵先生透露，相较与国内众多城市房地产市场，重庆作为直辖市，无论从商业投资环境还是房地产产品价格来看都比较稳定，这也是客户在众多城市中，唯独选择重庆作为投资目的地的原因。客户将可能通过借贷注资的方式，直接与开发企业合作。一旦敲定，资金到位的时间将会非常快，“一个月时间就能到位”。

重庆楼市近期缘何引发外地投资客的关注？仲量联行重庆商业部负责人梁果认为，首先是大环境的利好。随着两江新区开发开放程度的加深，重庆所营造的政策环境和投资环境也越来越好，入渝世界500强企业增多就是最好的例证。“近年来重庆商业地产项目的增多，也给了外地资金更多的选择空间。”梁果说，以写字楼为例，近几年重庆写字楼呈现出“井喷”的发展态势，仅江北嘴就有近300万平方米的体量，且在档次、品质上都有了很大的提升。

市 场

房企竞争加剧 新兴区域“火了”

6月，伴随着楼市下行压力，多数房企未能接近年度目标半数，这推动房企大佬们各出奇招促销，且促销的力度越来越大，这也带动了楼市的轻微“松动”，甚至出现了房价裸奔的现象。

大佬挑起的“价格战”

“5800元/㎡，买龙湖U城的精装房！”近日，龙湖的“促销”广告充斥各大媒体，金科也铆足劲开始跑量，从未有过首付分期付款的金科，推出首付2万元即可买房的销售政策；6月初，首钢美利山推出首付分期和公积金贷款，赢得购房者热捧；而在5月底，恒大照母山(楼盘详情 楼盘点评 项目图库 价格走势)推出“最低套内8999元/平方米，并赠送1500元/平方米名品装修”的巨惠，让楼市出现了购房潮……楼市大佬们的大力度促销，让不少中下开发商倍感压力。“从市场的反应来看，购房者似乎只对那些真实大幅度降价的楼盘感兴趣，如恒大照母山，如龙湖U城。”一业界资深人士指出，“分期首付”只是开发商阶段性的措施，目的是为提升销售量，但也会对自身构成风险，资金回笼较慢，且透支了未来1~3年的购房人群。

同时在写字楼等方面，涌鑫地产旗下的重庆国际家纺城更是推出写字楼首付分期，这是重庆首个“首付分期”的写字楼，似乎打响了写字楼市场的“冬季”促销战争，而且协信嘉州中心推出“8.7折”特价写字楼。

二手房卖家在坚守“底线”

面对一手房的大力度降价促销，而二手房市场出现了价格相对稳定，但成交奇低，市场呈现价稳量跌的态势。

近日，记者走访了沙坪坝、冉家坝等地的二手房门店，发现各门店的看房者少。“这和去年同期相比，成交量减少了四成左右。”诚祥房产一门店负责人告诉记者，主要是看房者减少，市场观望情绪十分严重。来自搜房网数据统计，6月首周，全国26城市二手住宅挂牌价格环比上周10升16降，共有25个城市环比涨跌幅在1%内。该数据还显示，重庆首周二手房均价约7515元/平方米，较前一周下跌12元/㎡，环比下降0.16%。从区域来看，重庆9区二手房挂牌均价未有太大的涨跌波动，各区均在目标价位波动，5涨4跌，各区均价基本保持上周水平。

 

新兴区域价格竞争激烈

纵观重庆楼市，降价促销的楼盘主要集中在大学城、茶园、照母山等新兴城市区域，而传统的商圈核心区域降价促销力度相对较小。

在降价促销成为楼市主流的当下，主城商圈核心区域由于地段好，配套成熟等原因，这里的楼盘基本上没有采取“裸奔”，只是推出一些首付分期、少量特价房等吸引购房者。而在大学城、茶园、照母山等集中开发的新兴城市区域，由于在售的项目众多，形成了激烈的“抢客竞争”——在这些区域，“小蜜蜂”满天飞，四处拉客；而楼盘本身则大打价格战，拿出“诚意”，以高性价比吸引购房者。所以，“捡火巴和”的购房者可多关注新兴城市区域。

探 因

市场背后的“以价换量”

“市场的变化，主要原因在于市场的总体成交量下滑，开发企业意在以价换量。”首席分析师何旭认为，2014年即将过半，一些房企对之前制定的任务量完成度较低，而紧随而来的夏季，也并非是传统的旺季，为了保证现金流，开发商唯有采取以价格换取市场的跑量方式。“其实，现在的价格松动还没有到赤裸裸的地步，更多的是隐性的变相降价方式，比如通过推出特价房、加大优惠力度、推出零首付或首付分期等各种方式，降低购房者的资产滚动成本，打消购房者的心理障碍，从而达到刺激消费、保证成交量的目的。”

虽然，在目前的总体市场背景下，何旭判断开发企业以价换量的方式还会持续一段比较长的时间，甚至不排除持续到明年年初。但何旭同时分析称，重庆整体的楼市比较稳定，降价的幅度不会太大。“算上前期的拿地成本，以及后期的开发、运营、税费等成本，一些楼盘项目有降价的空间，但这个空间不会太大”。

趋 势

市场在变，房企转型步伐加快

“开发商做好适度控制成本，把节省下来的钱添加到营销费用里，其中一线房企为增加的重点，这将是转型的大方向。”领域市场机构研发中心总监张鑫认为，房企转型升级的步伐在加快，这也是市场的趋势。如今不少房企靠营销手段的翻新来促成成交。通过降价、首付分期、商业地产返租、接受公积金贷款等方式跑量，效果明显，可以预见下半年会有更多开发商延续这一策略。目前，可供开发商选择的渠道、媒体、线上、线下资源可谓眼花缭乱，在有限的营销费用下，操盘手是否能玩转“整合营销”是一个楼盘成败关键。“楼市转型在即，操盘手提升整合和管理的能力至关重要。如何在营销组合上做出精准选择，打出稳准有力的‘组合拳’，是开发商接下来需要做的重要功课。”